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25日，國務院在批轉發改委關于2009年深化經濟體制改革工作意見的通知中，明確提出了“深化房地產稅制改革，研究開征物業稅”，并要求由財政部、稅務總局、發改委、住建部具體負責。

業內認為，這是繼物業稅在10城市“空轉試點”之后，距離實際開征又向前邁進了一步。雖然具體時間表至今尚未成型，但作為房地產稅制改革的重要組成部分，未來開征物業稅“實屬必然”。

按照目前中央對房地產稅制改革的設想，所謂的物業稅，是將現行的土地出讓金、房產稅、土地增值稅等稅費合并，轉化為房產保有階段統一收取的物業稅。過去一次性征收的各種稅費，將在房產保有期內分批繳納。

而物業稅一旦開征，意味著目前的開發商一次性支付土地出讓金、并由此作為商品房“定價”依據的開發流程將改變，房價中蘊含的土地成本將重估，地產商的土地儲備和開發模式也將隨之改變。有立法人士預測，由于物業稅涉及到國有土地70年的使用權，因此，研究具體開征物業稅，也將同《土地管理法》修正案中關于國有土地使用權續期問題的界定相呼應。

不過，受現有稅收體制和房地產開發復雜性的影響，物業稅在近期出臺開征細則的可能性不大。由于商業地產的土地使用權限較短，且以盈利為目的，因此，今后物業稅最有可能從商業地產開征，繼而將征稅對象擴展到擁有多套住宅的業主，逐步實現對所有房產征稅。

開征至少在三五年后

從我國提出對房地產征收物業稅的設想至今已經歷5年多時間，但由于稅率、稅基和征收對象等問題尚未解決，同時牽動的利益群體太廣，因此開征物業稅一直僅僅停留在“想法”階段，具體實施困難重重。業內專家預計，從目前看，物業稅實際開征至少在三五年后。

早在2003年10月，十六屆三中全會上就曾提出，要“實施城鎮建設稅費改革，條件具備時對不動產開征統一規范的物業稅，相應取消有關收費”。自2006年起，包括北京、深圳在內的6個城市和地區對物業稅征收進行了“空轉”試點。所謂的“空轉”是指沒有進行實際收稅，而是模擬操作步驟。

業內人士指出，物業稅遲遲未能確立，主要是其征收面臨幾大難題：首先，稅收成本高。征收物業稅前，要摸清每個人的房產情況，前期準備工作量很大，征管難度也很大。其次，難以確認百姓擁有房產情況，我國也缺乏有經驗的地價師、評估師。再次，作為房地產開發主要受益方的地方政府行動遲緩。因為開征物業稅，地方政府將失去巨額土地出讓金，這讓地方政府缺乏征收的積極性。據悉，去年財政部曾與多個省市商討實行物業稅征收，但均遭拒絕。地方政府主要是擔心對吸引外來投資產生沖擊，同時影響地方短期財政收入和GDP的增長。

北京大學房地產研究所所長陳國強指出，在美國，不動產稅已經占當地政府財政收入的40%-50%。但是由于中國的房屋情況差別很大，存在像公房、單位集資建房、商品房等各種類型的住房，而且不同城市的房價有較大差異，因此首先需要解決如何統一的問題。其次對于征稅條件、課稅標準和稅率的確定，也存在很大爭議。此外，一次性付清的土地出讓金轉化為分年限支付的物業稅，將引起相關利益集團的博弈。

專家介紹，根據國際慣例，征收不動產的物業稅需要定期對房地產市場價格進行評估，每年按照評估價值對房地產所有者征稅，因此稅值會隨房產的升值而提高。根據香港經驗，評估價的可靠和及時更新需要立法和強大的專業隊伍建設，香港稅務分管此稅種的公務人員超過百人，而我國在短期內無法達到這種條件。

中央財經大學城市與房地產管理系主任喬志敏教授表示，正是因為存在諸多操作難題，因此預計開征房地產物業稅至少在三五年之后，而且不會完全照搬美國的模式，征收額度不會太大。

商業地產或將最先開征

業內人士透露，由于商業地產、寫字樓等牽涉面較少，引起的爭議相對不大，因此物業稅將最先從商業地產開征，繼而將征稅對象擴展到擁有多套住宅的業主，逐步實現全面征稅。對于征收房屋面積而言，會有普通住宅和非普通住宅之分。由于國家鼓勵90平方米以內戶型的開發和消費，不干預90-140平方米戶型的開發，但對140平方米以上的大戶型持抑制態度，因此業內普遍猜想，政府對140平方米以上的房屋征收物業稅的可能更大。

“相對于情況錯綜復雜的住宅市場，企事業單位所使用的商業物業房源認定還是容易很多。因此，也就具備了征收物業稅的基本條件。”曾參與北京市物業稅征收政策制定的中央財經大學教授劉桓認為。

劉桓表示，從企事業單位開始征收物業稅的好處還包括，在短時間內并不會實際增加房地產相關稅負，可以形成平穩過渡。對于商業物業開征的物業稅，可將原企事業單位交納的城市房產稅、土地使用稅等平移過來，改變稅種進行征收。