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評點２００７年房地產調控
作者：admin 發布于：2018-12-30 6:51 Sunday
土地政策
1月1日，修改后的《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》開始實施。
城鎮土地使用稅每平方米年稅額提高兩倍，最高稅額達每平方米30元。
同日，《全國工業用地出讓最低價標準》在全國統一實施。
工業用地必須采用招拍掛方式出讓，其出讓底價和成交價均不得低于所在土地等別相應的最低價標準。
評點：2007年是加強土地供給監管力度的一年。土地的價值在經濟發展過程中逐漸體現出來，加強土地交易的規范性，調整土地收益分配，加強土地監察極為迫切。工業用地出讓面積占城市出讓土地的半壁江山，但相比用于房地產開發的土地，工業用地規范性最差，招拍掛比例最少。此條款將使大部分土地交易都呈現在公開、公平、公正的市場上。
3月26日，財政部、國土資源部發布《關于調整中央分成的新增建設用地土地有償使用費分配方式的通知》。
中央分成(30%)的新增建設用地土地有償使用費由各省分配給市縣，專項用于基本農田建設和保護、土地整理、耕地開發等支出，落實到項目。
評點：土地有償使用費是土地所有權的經濟體現，此文件使分配方式更加合理，也使得土地權利、責任和義務更加明確。
9月28日，國土資源部頒布《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》。
規定不得在招拍掛出讓公告中人為限制申請人資格和條件；未按合同約定繳清全部出讓金的，不得發放國有建設用地使用權證書，也不得按出讓金繳納比例分割發放國有建設用地使用權證書。
評點：保障招拍掛出讓的公開、公平、公正，避免為特定競買人量身定做的現象；有利于防止土地出讓金拖欠，堵住了開發商以少量資金囤積土地的通道；降低了銀行金融風險，有助于保障商品房購房者的合法權益。
9月30日，國土資源部下發《關于認真貫徹〈國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見〉進一步加強土地供應調控的通知》。
優先供應保障性住房及中低價位、中小套型普通商品住房用地，比例不得低于70%；土地出讓凈收益用于廉租住房保障資金的比例不得低于10%；控制單宗土地供應規模，成片開發土地統一規劃建設，按“凈地”分塊供應；加大批后監管的力度，對違約并拒整改的企業，禁止購置新的土地；加大閑置地處理力度，收回的閑置土地優先用于廉租住房、經濟適用住房建設。
評點：通知從土地供應源頭和資金上保證了保障性住房的供應；充分發揮市場競爭的作用，防范房地產企業采用閑置、囤積等拖延戰術攫取土地增值收益；防范寡頭企業通過公司上市、外資并購等方式大規模圈占土地，獲得壟斷利潤。
11月19日，國土資源部、財政部、中國人民銀行聯合制定印發了《土地儲備管理辦法》。
土地儲備是為實現調控土地市場、促進土地資源合理利用目標，依法取得土地，進行前期開發、儲存以備供應土地的行為；土地儲備機構應為隸屬于國土資源管理部門的事業單位。”
評點：明確土地儲備機構功能要緊扣調控，定位于不以贏利為目的。可以發揮穩定土地供應市場、減少動拆遷矛盾的作用。
房地產政策
1月16日，國稅總局發布《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》。
從2月1日起，正式征收30%-60%不等的土地增值稅。
評點：對房地產企業的利潤有重大影響，尤以長期囤積土地獲利的企業為甚。房地產暴利時代可能結束。土地增值稅也是引導房地產開發企業改變產品結構的一個重要手段，開發免征范圍普通住房，將獲得的減免收益是巨大的。
1月22日，建設部、中國人民銀行聯合發布《關于加強房地產經紀管理規范交易結算資金賬戶管理有關問題的通知》。
規定將來中介房產交易必須設立專用存款賬戶，運行情況隨時接受監督；通過引入明確的第三方進行資金監管。
評點：許多房地產經紀存在挪用收取客戶的定金、預付款，甚至循環用于炒股等高風險投資以及賴帳、卷款而逃的惡性事件。可惜在文件發布之后，“中天”事件還是發生了，說明加強房地產經紀行業監管、提前預防風險的緊迫性。
2月25日，曾培炎副總理指出，要繼續貫徹國務院2005年“26號文”和2006年“37號文”部署，合理安排建設用地，調整住房供應結構，加大住房供應力度，進一步發展住房二級市場和租賃市場；繼續抑制投資需求；著力解決低收入家庭住房問題；繼續規范房地產市場秩序。
評點：曾培炎副總理在年初的講話雖沒有以文件形式發布，但預示了2007年調控基本圍繞這四個方面展開。相比之前的“國八條”、“國六條”、“九部委十五條”等，今年的調控政策更加重視市場規律，在年末取得了明顯的效果，一些城市的房價停止上漲，房地產投機需求得到有效遏制。
3月16日，《中華人民共和國物權法》經人大審議通過，自10月1日起施行。
規定住宅建設用地70年使用權期屆滿自動續期；保護被拆遷人的合法權益，保障個人住宅被征收人的居住條件；規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。
評點：將有效推進土地征用、動遷、物業管理市場的規范有序。
4月2日，建設部等8個部委聯合發布《關于開展房地產市場秩序專項整治的通知》。
提出要強化房地產市場監管，打擊房地產開發建設、交易、中介等環節的違法違規行為。4月6日，在全國范圍內展開樓市專項治理。
評點：2007年是規范市場的一年。房地產開發企業利用銷售信息的不對稱，采用虛假廣告、雇人排隊等方式哄抬房價，事實上是商業欺詐行為。維護市場秩序也是穩定房價的一個重要方面。
5月23日，商務部、國家外匯管理局發出《關于進一步加強、規范外商直接投資房地產業審批和監管的通知》，10月31日，國家發改委聯合商務部發布了《外商投資產業指導目錄(2007年修訂)》。
將外商對房地產行業的投資行為全部列入“限制”行列。
評點：外商投資房地產業及房地產行業從外商融資的渠道更加有限。有助于抑制房地產投資過熱，防止外資沖擊我國住房二級市場。
10月14日，國家稅務總局相關負責人在新聞發布會上表示，目前正在積極穩妥地進行物業稅出臺前的準備工作，已經在北京等10個省市進行房地產模擬評稅試點。明年有望在其中選擇部分城市進行“實轉”。
評點：物業稅是房地產市場穩定發展的一個重要條件，是市場自我調節的平衡器。但是，目前還有一些技術瓶頸需要突破。雖然只是發布信息，卻牽動了房地產行業的神經。
8月7日，《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》出臺。
提出建立多層次住房保障體系，加快實施住房分類供應體制；加快建立健全以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。
11月14日，財政部出臺《廉租住房保障資金管理辦法》。
11月27日，建設部、國土資源部等九部門聯合發布了《廉租住房保障辦法》。
11月30日，建設部、發改委、國土資源部等七部門聯合發布《經濟適用住房管理辦法》。
評點：2007年是政府真正開始承擔住房保障責任的一年。多層次的住房供應體系早在10年前的城鎮住房制度改革中就提出，但近幾年中過分強調市場在住房供應中的作用，經濟適用房比例逐年下降。十年磨一劍，今年政府明確提出把解決低收入家庭住房困難工作納入政府公共服務職能，單純重視市場、忽視住房保障的趨向終于得到扭轉。
金融政策
2007年，央行6次加息，10次提高存款準備金率。
評點：每一次銀根緊縮政策都提高了購房成本，并將在逐漸累積、達到一定的臨界條件后體現出來。相對于房地產行業的行政調控手段，金融政策從需求源頭發揮作用，效果要明顯和嚴厲的多。
9月27日，央行和銀監會聯合發布的《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》；要求申請購買第二套(含)以上住房的借款人，首付比例不得低于40%，貸款利率不得低于同期同檔次基準利率的11倍。
12月12日，央行、銀監會發布《關于加強商業性房地產信貸管理的補充通知》。明確第二套房貸應以借款人家庭為單位，認定房貸次數。
評點：央行對“第二套房貸”的從嚴政策，尤其是《補充通知》使市場需求主力承擔更多成本，從10月份起，一些城市房地產市場開始降溫。曾有分析人員統計，房價變動10%，股指變動20%，房地產股價變動30%。近來房地產股票急劇下挫，并且是基金做空，《補充通知》起到了壓倒駱駝最后一根稻草的作用。
2008年：房地產調控任重道遠
2008年，希望仍是市場繁榮的一年。調控政策的目的是給過熱的房地產市場降溫，而不是打壓。在承認政府住房保障責任的同時，不能否認房地產市場的作用。希望物業稅、《90平方米以下住宅設計標準》能盡早出臺，“70/90”政策進一步落實，各級政府對保障性住房的資金支持力度進一步加大。房地產調控帶來很多期盼，任重道遠。(來源:中國國土資源報)
1月1日，修改后的《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》開始實施。
城鎮土地使用稅每平方米年稅額提高兩倍，最高稅額達每平方米30元。
同日，《全國工業用地出讓最低價標準》在全國統一實施。
工業用地必須采用招拍掛方式出讓，其出讓底價和成交價均不得低于所在土地等別相應的最低價標準。
評點：2007年是加強土地供給監管力度的一年。土地的價值在經濟發展過程中逐漸體現出來，加強土地交易的規范性，調整土地收益分配，加強土地監察極為迫切。工業用地出讓面積占城市出讓土地的半壁江山，但相比用于房地產開發的土地，工業用地規范性最差，招拍掛比例最少。此條款將使大部分土地交易都呈現在公開、公平、公正的市場上。
3月26日，財政部、國土資源部發布《關于調整中央分成的新增建設用地土地有償使用費分配方式的通知》。
中央分成(30%)的新增建設用地土地有償使用費由各省分配給市縣，專項用于基本農田建設和保護、土地整理、耕地開發等支出，落實到項目。
評點：土地有償使用費是土地所有權的經濟體現，此文件使分配方式更加合理，也使得土地權利、責任和義務更加明確。
9月28日，國土資源部頒布《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》。
規定不得在招拍掛出讓公告中人為限制申請人資格和條件；未按合同約定繳清全部出讓金的，不得發放國有建設用地使用權證書，也不得按出讓金繳納比例分割發放國有建設用地使用權證書。
評點：保障招拍掛出讓的公開、公平、公正，避免為特定競買人量身定做的現象；有利于防止土地出讓金拖欠，堵住了開發商以少量資金囤積土地的通道；降低了銀行金融風險，有助于保障商品房購房者的合法權益。
9月30日，國土資源部下發《關于認真貫徹〈國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見〉進一步加強土地供應調控的通知》。
優先供應保障性住房及中低價位、中小套型普通商品住房用地，比例不得低于70%；土地出讓凈收益用于廉租住房保障資金的比例不得低于10%；控制單宗土地供應規模，成片開發土地統一規劃建設，按“凈地”分塊供應；加大批后監管的力度，對違約并拒整改的企業，禁止購置新的土地；加大閑置地處理力度，收回的閑置土地優先用于廉租住房、經濟適用住房建設。
評點：通知從土地供應源頭和資金上保證了保障性住房的供應；充分發揮市場競爭的作用，防范房地產企業采用閑置、囤積等拖延戰術攫取土地增值收益；防范寡頭企業通過公司上市、外資并購等方式大規模圈占土地，獲得壟斷利潤。
11月19日，國土資源部、財政部、中國人民銀行聯合制定印發了《土地儲備管理辦法》。
土地儲備是為實現調控土地市場、促進土地資源合理利用目標，依法取得土地，進行前期開發、儲存以備供應土地的行為；土地儲備機構應為隸屬于國土資源管理部門的事業單位。”
評點：明確土地儲備機構功能要緊扣調控，定位于不以贏利為目的。可以發揮穩定土地供應市場、減少動拆遷矛盾的作用。
房地產政策
1月16日，國稅總局發布《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》。
從2月1日起，正式征收30%-60%不等的土地增值稅。
評點：對房地產企業的利潤有重大影響，尤以長期囤積土地獲利的企業為甚。房地產暴利時代可能結束。土地增值稅也是引導房地產開發企業改變產品結構的一個重要手段，開發免征范圍普通住房，將獲得的減免收益是巨大的。
1月22日，建設部、中國人民銀行聯合發布《關于加強房地產經紀管理規范交易結算資金賬戶管理有關問題的通知》。
規定將來中介房產交易必須設立專用存款賬戶，運行情況隨時接受監督；通過引入明確的第三方進行資金監管。
評點：許多房地產經紀存在挪用收取客戶的定金、預付款，甚至循環用于炒股等高風險投資以及賴帳、卷款而逃的惡性事件。可惜在文件發布之后，“中天”事件還是發生了，說明加強房地產經紀行業監管、提前預防風險的緊迫性。
2月25日，曾培炎副總理指出，要繼續貫徹國務院2005年“26號文”和2006年“37號文”部署，合理安排建設用地，調整住房供應結構，加大住房供應力度，進一步發展住房二級市場和租賃市場；繼續抑制投資需求；著力解決低收入家庭住房問題；繼續規范房地產市場秩序。
評點：曾培炎副總理在年初的講話雖沒有以文件形式發布，但預示了2007年調控基本圍繞這四個方面展開。相比之前的“國八條”、“國六條”、“九部委十五條”等，今年的調控政策更加重視市場規律，在年末取得了明顯的效果，一些城市的房價停止上漲，房地產投機需求得到有效遏制。
3月16日，《中華人民共和國物權法》經人大審議通過，自10月1日起施行。
規定住宅建設用地70年使用權期屆滿自動續期；保護被拆遷人的合法權益，保障個人住宅被征收人的居住條件；規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。
評點：將有效推進土地征用、動遷、物業管理市場的規范有序。
4月2日，建設部等8個部委聯合發布《關于開展房地產市場秩序專項整治的通知》。
提出要強化房地產市場監管，打擊房地產開發建設、交易、中介等環節的違法違規行為。4月6日，在全國范圍內展開樓市專項治理。
評點：2007年是規范市場的一年。房地產開發企業利用銷售信息的不對稱，采用虛假廣告、雇人排隊等方式哄抬房價，事實上是商業欺詐行為。維護市場秩序也是穩定房價的一個重要方面。
5月23日，商務部、國家外匯管理局發出《關于進一步加強、規范外商直接投資房地產業審批和監管的通知》，10月31日，國家發改委聯合商務部發布了《外商投資產業指導目錄(2007年修訂)》。
將外商對房地產行業的投資行為全部列入“限制”行列。
評點：外商投資房地產業及房地產行業從外商融資的渠道更加有限。有助于抑制房地產投資過熱，防止外資沖擊我國住房二級市場。
10月14日，國家稅務總局相關負責人在新聞發布會上表示，目前正在積極穩妥地進行物業稅出臺前的準備工作，已經在北京等10個省市進行房地產模擬評稅試點。明年有望在其中選擇部分城市進行“實轉”。
評點：物業稅是房地產市場穩定發展的一個重要條件，是市場自我調節的平衡器。但是，目前還有一些技術瓶頸需要突破。雖然只是發布信息，卻牽動了房地產行業的神經。
8月7日，《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》出臺。
提出建立多層次住房保障體系，加快實施住房分類供應體制；加快建立健全以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。
11月14日，財政部出臺《廉租住房保障資金管理辦法》。
11月27日，建設部、國土資源部等九部門聯合發布了《廉租住房保障辦法》。
11月30日，建設部、發改委、國土資源部等七部門聯合發布《經濟適用住房管理辦法》。
評點：2007年是政府真正開始承擔住房保障責任的一年。多層次的住房供應體系早在10年前的城鎮住房制度改革中就提出，但近幾年中過分強調市場在住房供應中的作用，經濟適用房比例逐年下降。十年磨一劍，今年政府明確提出把解決低收入家庭住房困難工作納入政府公共服務職能，單純重視市場、忽視住房保障的趨向終于得到扭轉。
金融政策
2007年，央行6次加息，10次提高存款準備金率。
評點：每一次銀根緊縮政策都提高了購房成本，并將在逐漸累積、達到一定的臨界條件后體現出來。相對于房地產行業的行政調控手段，金融政策從需求源頭發揮作用，效果要明顯和嚴厲的多。
9月27日，央行和銀監會聯合發布的《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》；要求申請購買第二套(含)以上住房的借款人，首付比例不得低于40%，貸款利率不得低于同期同檔次基準利率的11倍。
12月12日，央行、銀監會發布《關于加強商業性房地產信貸管理的補充通知》。明確第二套房貸應以借款人家庭為單位，認定房貸次數。
評點：央行對“第二套房貸”的從嚴政策，尤其是《補充通知》使市場需求主力承擔更多成本，從10月份起，一些城市房地產市場開始降溫。曾有分析人員統計，房價變動10%，股指變動20%，房地產股價變動30%。近來房地產股票急劇下挫，并且是基金做空，《補充通知》起到了壓倒駱駝最后一根稻草的作用。
2008年：房地產調控任重道遠
2008年，希望仍是市場繁榮的一年。調控政策的目的是給過熱的房地產市場降溫，而不是打壓。在承認政府住房保障責任的同時，不能否認房地產市場的作用。希望物業稅、《90平方米以下住宅設計標準》能盡早出臺，“70/90”政策進一步落實，各級政府對保障性住房的資金支持力度進一步加大。房地產調控帶來很多期盼，任重道遠。(來源:中國國土資源報)
